Tầm Nhìn Trong Hẻm Nhỏ Quận 3. Nhà đất Q3 Giá 12,5 Tỷ Có Thu Nhập 500tr/năm Có Là Lựa Chọn Hợp Lý

Quán cafe cóc quen thuộc dưới chân một cao ốc ở Quận 3. Tiếng xe cộ nhộn nhịp của những ngày giáp Tết 2026 làm không khí thêm phần hối hả.

- MG: Anh này, ngồi đây nhìn lại thời điểm tháng 6 năm 2024, lúc anh đầu tư 10 tỷ vào căn nhà hẻm này, em đã thuyết phục anh mua căn hộ 2PN ở quận Bình Thạnh (vinhomes central park) hoặc Quận 2 (Masteri). Lúc đó em nghĩ: Sao anh già rơ thế mà lại đi đầu tư cái nhà hẻm, rồi phải xây dựng, vận hành cực như phát rẫy. Căn hộ thì sang chảnh, thanh khoản cao, cần là đẩy đi ngay. Giờ nhìn lại, anh chia sẻ thật lòng cho thằng em mở mang đầu óc được không?

- Anh: (Rít một hơi thuốc, điềm tĩnh) Chú thấy nó cực vì chú nhìn vào cái bề nổi. Đầu tư với anh không phải là đi xem hoa hậu, mà là tìm người làm việc giỏi. Anh phân tích cho chú cái "lý" của anh, dù đúng dù sai thì con số không biết nói dối. Hồi đó, 10 tỷ chú bảo anh mua căn hộ xịn. Cho là cho thuê được 22 triệu/tháng đi, trừ 1 tháng hoa hồng cho môi giới, mỗi năm anh bỏ túi 240 triệu. Tính ra tỷ suất dòng tiền chỉ có 2.4%/năm. Quá bèo bọt so với lãi suất vay hay lạm phát. Trong khi căn nhà hẻm Quận 3 này, anh xây dựng chỉnh chu, bài bản, làm phòng cho thuê, thu nhập đều đều cũng 450 triệu/năm, tức là 4.5%. Nó gấp đôi tỷ suất căn hộ mà chú tư vấn a mua đó.

- MG: Nhưng còn giá trị gia tăng thì sao anh? Căn hộ ai cũng kỳ vọng tăng 10% mỗi năm mà?

- Anh: (Cười khẩy) Đó là cái bẫy tâm lý. Cứ cho là căn hộ tăng lên 10,8 tỷ sau một năm đi. Chú bán ra, trừ 2% thuế TNCN, 1% hoa hồng cho MG, phí công chứng... bay mất 330 triệu rồi. Lời thực tế còn có 470 triệu. Cộng tiền thuê vào thì tổng lợi nhuận khoảng 7-8%. Nhưng chú nhìn xem, bây giờ là 2026. Pháp lý căn hộ được khơi thông, nguồn cung mới đổ ra ào ạt. Căn hộ Cũ giờ phải cạnh tranh trầy da tróc vẩy với căn hộ Mới chuẩn bị bàn giao. Còn nhà phố Quận 3 của anh? Nó là trung tâm của trung tâm. Đi vài bước ra bờ kè Hoàng Sa, chạy 5 phút tới Quận 1. Tuyến Metro số 2 đã khởi công rồi, giá đất trung tâm chỉ có lên chứ không có xuống.

- MG: Em hiểu rồi. Khách sang thì kén, trống nhà một tháng là xót ruột vì vẫn phải đóng "hụi chết" phí quản lý cho chung cư.

- Anh: Đúng! Khách bình dân của anh không sang nhưng ổn định. Sinh viên, nhân viên văn phòng họ cần chỗ ở thực, không bao giờ trống phòng. Đợt rồi ông bạn anh cho thuê căn hộ bị khách bùng tiền, bạn anh lại phải tốn tiền sơn sửa, dọn dẹp để tìm khách mới. Còn Anh thì cứ thong thả mà lượm tiền lẻ hàng tháng, góp gió thành bão.

- MG: (Hạ giọng, vào thẳng vấn đề) Anh ơi, thực ra hôm nay em đến không chỉ để cafe. Em có khách "ruột", họ đang tìm mua nhà dòng tiền đúng khu vực này. Họ xem qua sổ và vị trí rồi, họ chốt giá 12 tỷ.

- Anh: (Im lặng một lúc, gõ nhẹ ngón tay xuống bàn) 12 tỷ... Một con số rất đẹp. Thú thật với chú, anh cũng có tâm lý FOMO. Bán căn này đi là mất một "pháo đài" dòng tiền ở Quận 3, sau này khó mà mua lại được vị trí đẹp thế này. Nếu khách của chú thiện chí, anh sẽ bán với giá 12,5 tỷ nhé

- MG: (Hào hứng) Tuyệt vời anh! Để em ráp khách Mua thiện chí cho anh